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任志强:说假话的人不如说真话的野蛮人

养生之道网导读:限价、限购、加息……房地产新政一波接着一波,刚刚回暖的房地长市场再次冰冻。25日下午,华远集团公司董事长任志……

 限价、限购、加息……房地产新政一波接着一波,刚刚回暖的房地长市场再次冰冻。25日下午,华远集团公司董事长任志强、SOHO中国董事长潘石屹以及财经作家吴晓波相聚任志强在人民大学举行的《任你评说》新书发表会,论战新政下的中国房地产走向。任志强称,拆迁通常产生问题的,大部分是因为钉子户要价太高。个别性的暴力拆迁是存在的,但是少数的。开发商给大家盖房子,也是公共利益。

以下为任志强在新书发布会上的发言实录:

说假话的人不如说真话的野蛮人

他们都是说我是野蛮人,但是不说实话的人可能还不如野蛮人,今天早晨我看了一篇报道,广州市等地区出台了一些廉租房政策,房租一块钱,这可能让老百姓会欢呼。但是如果在商学院说这种话,所有商学院学生都会反对,因为他是滥用政府资源。我想这是让法国那些罢工的工人更加不满的理由,因为法国政府已经不得不延长劳动者的劳动期限,以至于他们不得不在68岁以前才能领到全国的退休工资。广州市如果政府有钱可以用廉租房解决老百姓的住房问题,那些财政收入不如广州的城市是不是就不能解决住房问题了呢?

中国的房地产实际上就面临这样一种情况,每一届政府都希望我们用优惠的福利来保障人民的生活条件,实际中是不能在一个发展中中国家保障一个高福利的体系。我们看到大多数发达国家因为有选举,所以每一届政府官员为了获得选票,都用高福利满足社会群众的遐想。但是每一届都完成不了这个任务,结果用另一个政权上台之后再反对它,导致很多国家取得不了相对稳定的状态。世界各国发展历史告诉我们,仅仅靠高福利满足人民的权益,是不足以形成一个国家的良好基础。

我们马上要实施十二五规划,我们不会再用高度对社会承诺来满足执政党的地位要求,而要现实解决我们经济中发展的问题,为什么我这本书会对政府提出各种各样的批评,我们与其用幻想的办法解决我们进入天堂的问题,不如用现实的办法解决我们耕耘的问题。商学院的学生,你们可能想的是用商业的方法解决商业的问题,但是看我们的政策,比如限购和限价,他是市场经济的办法吗?虽然我们为了短期的供求矛盾,暂时用限价和限购解决市场矛盾,但是实际结果是什么呢?市场最基本的条件应该说是现有法律和现有新政,既违反了我们宪法,也违法了我们建设部发的88号令,如果我们的产品是在计划范围之内,限定了你允许购买和不允许购买的权利,中国还有没有自由,有没有民主,有没有市场?

虽然我们可能因为短期滞后,会用特殊的管理办法,会实行国家戒严等等,但是我们目前没有遇到战争,我们遇到的是和平经济发展状态,而我们发展状态中的货币增量,导致价格上升,或者利率低廉,导致自然价格上升。比如我们的土地先够导致自然价格上升,刚才院长提出我们新农村改造,在许多农村变成城市,城市化在十二五过程当中依然是一个重点,但是土地问题是不是因为盖房产生的,这可能是很多学者和学生没有搞清楚的,每到说房地产的时候,说他们破坏了耕地,还有说菜价上升是因为开发商把菜地占了,其实真相是我们每年在国土使用的农村土地面积中,商品房只占1.5%,而农村的宅基地有16万平方公里,是我们城市建成区的4倍。建设用地在所有用地中大概不到15%,如果我们学生们和我们社会并不了解这种情况,就会把占用和耕地的每一寸土地,是因为房地产商、开发商如何如何,所以才导致我们住房紧张。

其实真相并不是这样,我们就想通过我们的文章和我们的分析,以及我们的调研,把真相告诉大家,这本书能做到的就是我们尽可能提出社会上常常被误解的一些,没有被真正理解的知识的真相,希望他们通过我们的资料、调研、报告来了解真正的房地产市场现状。这样可能会对我们现有培养的一些学生,当你们进入社会的时候,会换一个角度和思路思考问题,不是仅仅凭媒体和想象来理解我们现实市场,或者仅仅看到我们从中获得的好处,去想象这个政策是对,还是错的,比如说廉租房只有一块钱,为什么不能把所有暗补变成明补,如果把这个钱补充道每一个人就是明补,明补你要调查公开,而暗补就可能变成一种人谋求私立的问题。明补和暗补之差,我们政府在执行政策过程,如果用明补就不能在民众产生重大的影响力,但是用暗补所有民众都会说好,我想结果是怎么样,应该更多的注重在市场经济发挥你的作用,那个时候你再想用明补还是用暗补。就像我们有的地主说,我们跟政府有合同,他们会用更高的一个价格去,因此没有拍到土地的地主,他会用更高的价格。正是这样一些社会制度的原因,造成了我们今天房地产市场,不得不用行政手段去扭曲市场经济的观念和误导,因此我给这本书起名叫《任你评说》,对不对大家去评说,如果你们认为我的不对,你也提出一些观点,可以用理论的观点告诉我道德上有问题,这样才能让我们为未来而努力,所以更多的是希望所有的人用自己的脑子,从各个方面想一想这个问题对还是错,而不是说媒体报道了某一个问题,这个问题就变成了对或者错的问题。

现阶段征收房产税不会降低房价,只会提高房价

如果按发达国家已经征收房产税的国家看,第一个前提条件就是在人们获得或者资产的时候,由货币资产转为资金的时候,要免税。第二,我们现在说的房产税的概念,好象是为了打压房地产,这肯定是个错误。第三,房产税是一个要有完全透明度的情况下,才能征收的。我们国家有20多种房子,在国务院事务管理局的大院里面,你如果没有房产证,你甚至不知道这个房子是谁的,我们全国有很多评估师,如果把我们的房子都评估一遍,大概需要100—150年,上海现有的评估师要把房子评估一年他们也可能需要20多年。我们现在卖的房子是毛坯房多,精装修少,如果我们权利是你不能敲门进去看你家里的装修,你凭什么给人评估,因为房子卖的时候还有装修,这个装修的时候可能比买房还贵,这都是不现实的东西。因为发展中国家的概念是人民收入很低,没有财产税的一说。我们房产税是一个普惠制度,然后才可以说后面如何如何。房产税不会降低房价,只会提高房价。

所有实行房产税的国家,前面的门槛大大降低,比如我们现在有土地使用费,农田占用费一大堆,还有增值税、营业税等等,前面的税大概要占70%,比如美国在西部大开发的时候,他会把西部的土地白给投资者,然后他用100年时间用地税方式把这个成本收回来,如果房地产不降低成本的话,没有人到西部投资,而我们政府是想不70年的使用权,先集中在自己手里,后面再加一个税,这个税没有道理,我们希望是把政府的行为扭过来。反过来说,如果政府不是说这届花下一届的钱,是是要求你花自己届的钱,这个利益驱动就发生转换,我们在93年实行收入分配以后,朱镕基把挣钱的税拿走了,所以现在财政收入中,中央在财政收入占到65%,地方财政收入只占35%,朱镕基当时很大方的说,把各地土地的税都留给地方了,因为他在93年的时候要打压房地产。那时候93年对于房地产调控的时候,是半计划经济,因为还没有完全市场化,所以反正要打压,这个就给你了,所以养成了地方政府卖地提高财政,现在我们改变了吗?没有改变。严格的说法是不在于分税制,而在于地方建立分税制。所以我们三级税收里面,是爸爸把儿子的税拿走了,但是财政收入他拿65%,他拿35%,但是做事的时候,是一人一半,所以地方政府就对土地财政很依赖,我们中央财政拿走大头的问题上没有调节好,所以我们会在十二五规划当中要进行税制、体制改革,这个是要调整三级。

第一,老百姓做的方面,要改变国民收入,中央收入方面,各级税收利润要减少。第二,中央和地方之间的财政分配要转换,包括我们现有税收,比如说个人所得税调节问题,很多人觉得潘石屹很富,但是潘石屹不一定比我交的税的,因为他交的是公司的税,因为他花钱的时候可以在公司里报销,所以花的公司的钱,我没有,我们是国有企业,我们一定要把工资领到手以后,再交税。像宋丹丹交了税以后就剩1200块钱了,但是她演一个电影、一个电视剧可能就拿100万,但是这个税只交20万的税,如果她拿100工资的话,他要交40万的税,这就是我们的税法方面不合理。这就需要改革。每一个税收办法都是根据我们出现一个新生事物来制定的,而美国是按照家庭的所有收入混合在一起,做一个单一税率,但是我们做不到,因为我们的非法收入和灰色收入太多了,所以十二五要求要抵制灰色收入,这样才可以把我们社会变的透明和开放,税收体制改革导致政府行政变化,比如对土地的依赖,为什么我们政府规定要有适度的保障性住房,而这个一直实现不了。

其实在1993的时候,我当时提出,如果我们不建立住房保障体系,这个政策是推行不下去的。所以后来中央做了一个保障性住房的政策,但是这个政策还是延续到将近到2007年以后才实行。过去我们的说法是买房子不一定是最穷的。房地产或者投资市场,包括股票市场,都是造成收入分配差别的最大化的一个工具,而不是主因,为什么?中国80%的人不喜欢冒险,就是我们说过去的老地主,常常把银子埋在炕底下,而不会拿到银行。所以我们现在看我们只有1万多股民,包括基金1万多户,房地产也是这样,买的股票的投资这些人,20%的人只有5%的人赚钱,剩下15%都亏了,大家为什么都愿意投资房地产,因为这些投了的人都可以赚钱,所以很多人喜欢投资到房地产,那么这样就产生的贫富差距。我们常常说公务员收入很低,但是他们有房子住,他们的房子是2万—6万就拿了房子,但是金融市场这套房子可能值好几百万。比如我们一个公务员在马连道盖一个房子,平均每平方米是4000块钱,而当地的房价是2万块钱。

在我们的法律中,或者我们的法律文件中明确规定,要鼓励居民获得财产性收入,但是后面还应该有一个说法,如果只鼓励大家做财产收入,而没有合理纳税调配的话,也会造成我们更大的问题。

我就很不服气潘石屹,他累计赚的钱比我工资赚的钱不一定比我多,他赚的钱都装在自己兜里,而我们的赚的钱都放在了国家,这就是造成贫富差距的区别。如果我们看到俄罗斯,当一个市场完全开放的时候,更多的人是通过获得资源的利益的,比如金融大亨,电讯大亨,这些人都是首富,但是我们应该成为首富的石油等等行业,都被国家垄断。

所以很多人说为什么房地产变成最坏的了,原因是因为他没有开放石油、传媒等等行业,北京是第三产业服务比重最高的,上海都不行,所以上海用工业去维持它的GDP,但是结果是所有城市转化为第三产业服务的第三型产业城市,否则如果没有第三产业做支撑的话,到房地产盖房的时候就发不了财,我们是因为政府的垄断,这个垄断主要体现在中国一级和二级的市场当中,所以这方面很让我们政府头疼,我们在座学生都想一想,你如果作为商学院的学员,出去管一个工业企业,你希望你的产品是次的产品吗?没有吧!我们开发商为什么要生产全世界或者城市中最次的房子呢,如果不是最次的房子,你凭什么让我用最便宜的价格卖给你呢?你们想想这个逻辑关系,每个人都说中国的房价是最贵的,但是国外的人都要30多岁才能首次购房,而中国是27岁就可以买房了。这就是问题,是不是说我们房子便宜,我要说房子便宜了,你们没有一个人说是对的,但是我说我们的购房年龄比发达国家的年龄都低,这是事实吧,所以房价涨有很多原因。每个人都有自己的理由,所以我说任你评说,你们爱说什么说什么,但是我们要先把事实搞清楚,到底怎么回事。

对自己的人生越没信心的人买房越早

我们政府的一直认为他的政策是为了让年轻人买房,我觉得让年轻人买房不应该是一个政策规定,应该是工作到一定年限以后,有一定的工作和方向以后,你才去选择,比如你今天毕业了以后你想留在北京,明天你就可能到郑州,看到郑州比在北京生活好的多,比如市联的一个工作人员,在深圳一个月大概拿1万块钱,但是他买不起房子,但是他到了郑州以后,他也拿1万块钱,可是他能买很好的房子,因为郑州和深圳的房价差很多,所以不在乎你是年轻还是老,也不在于你是什么时候买房,而在于你是不是有能力获得那么高的劳动收入,能够比较轻松的买房。我这个轻松不是说你不还贷,从贷款来看,你涨息可能还超不过两年的,大概是1年7个月,还有可能因为物价上涨,对房子还会涨息。如果你为了一年或者两年多付一些利息,你就把房子退了,两年以后的房子利息比现在要高得多。今天你可能很吃力的还贷,三年以后你就很轻松了,不要以为现在的涨息会对你的购房成本变成一个持续的购房成本,过两年这个利息就往上走了,所以这不应该影响到每一个人的短期行为。

我不太关心我的地产股,他涨跌跟我没关系,只有在融资的时候会跟我有关系,如果公司是持续增长,那一定会有人去买,从我们公司的股票来说,我们在规模上和销售金额上都比不了潘石屹,如果你们查查年鉴的话,我们在其中只有一项是领先的,我们的资产和规模可能都排在70多位了,但是我们的回报率是排在前十位。这个操作方法不一样,不要看政策,因为我们政府常常和市场是反着的,为什么9月20日政策出台股票会涨,因为股票出境了。这就是因为大家觉得利空出现,没有可能会出问题了,现在十二五城市化是重点,而且我们第一个改变了过去的规划条件,第一条写的是扩大内需,什么意思?就是你不靠房子、不靠内需,十二五没法发展,所以我们不关心短期的市场情况,而我们关注的是长期的市场情况,你们买房子也一样,要关注长期的情况。

我觉得如果你们对自己未来没有信心,你们就在最年轻的时候买房,如果你们对自己未来有信心的话,以后买的房子一定比现在的房子好,因为科学进步的过程中,房子会越来越盖的好,你不要以为你一生就买一次房子,美国人一生要买七次。我觉得年龄降低,中国的特殊性是要考虑到的,是因为我们的大部分子女都跟父母住在一起,父母为了让自己住的更多一点,就把儿子哄出去,因为跟儿子父母在一起,非常挤,而儿子出去以后,所有的房子就只有父母用了。美国现在大量失业是因为35岁以下人不具有更多的劳动技能,你不要以为年龄决定了你买房子,你详细分析一下,不同阶段会买不同房子,如果我盖好房子的话,绝对不是面对你们这些年轻人。

房地产在GDP比重要占到10%以上

你要认为房地产不应该是支柱产业,你错了,不是中国,全世界是以房地产为支柱产业。房地产之所以成为支柱产业,就是因为所有国家都是有房产税的,因为房产税是占经济很大比重的。所以你们恰恰理解错了,中国不但要发展房地产,而且在GDP比重要占到10%以上,否则中国老百姓老是没房子。

拆迁通常产生问题都是因为钉子户要价太高

我觉得拆迁通常产生问题的,大部分是要价太高了,我们在西四地区,拆地铁站,两个老人,三间平房,合起来赔偿140多万,但他开价就是2亿。市长亲自到他家劝,他们劈头就是“过亿没有?没过亿出去!”

在发生自焚的时候,没有特殊的情况下,比如一个人的自建房,过了四十年没有变成正式房子,通常这种情况会给一定补偿,但是法律方面是没有办法给自建房给予补偿。我们在长沙的时候,死了一个,老头签完合同,给了他补偿,老头回家高高兴兴的,结果那些钉子户来他家找事,结果他第二自杀了,第二天儿子一看老头签的一些文件,走人。没有一个媒体做报道,为什么?签字的合同在那儿。其实儿子已经跟老头通过电话,这个条件可以接受,可以签字,所以儿子非常清楚父亲是满足于签字条件,才签的字。如果没有公共利益,什么叫公共利益?这是我们最大争议。在美国有一个案例,是福特工厂要在一个小镇建工厂,最后闹到了联邦法院,联邦法院觉得它符合公共利益,因为他可以解决当地的就业,所以美国批准同意在那里建工厂。所以什么叫公共事业,有争论,即使开发商给大家盖房子,也是公共利益,我认为个别性的暴力拆迁是存在的,但是少数的,我们要对个别问题进行个别处理,不要把它变成共性问题,不要以为所有的问题都是政府坏的不得了。

房地产业必须以消费为主导

房地产不应该是生产为主导,应该是以消费为主导的,所有生产是为了消费,是应该以消费为主导的过程,房子为什么会增值?是因为大家消费了,当有人消费你的产品的时候,你产品就是高利润了,或者大家集中消费你的产品,你就是高利润,十二五规划大家可以看,我们最主要的思维逻辑改变,就是因为我们过去定政策的时候,一个逻辑是我们中国经济进入了世界经济的全球化,我们围绕这个产生了一个巨大的生产,而我们更多的生产,就是世界上大部分的东西都是我们生产的,可是我们只是获得了很少的一部分回报。

我们十二五特别强调,当世界全球都没有消费市场的时候,每个国家,包括美国都在提出制造、生产,所有的生产都是消费市场给,EMBA的人应该学会先找到消费市场和对象,如果没有消费市场和对象,我们何必要去扩大内需呢?因为我们过去以外需的时候,别人是消费市场,我们现在中国的消费市场占市场16%,但是中国有没有钱消费,我们要改善从富国变成富民,怎么样可以导致扩大内需?我不认为所有生产都是低利润,你说的大部分是对外销,因为汇率变化等等,导致我们只有3%—5%的利润,但是反过来说,为什么脑白金有暴利呢?为什么我们天天批判月饼豪华包装呢?因为它有市场,有人愿意买豪华包装,所以我们每个人写一本书也附送块金子,卖向市场,那它该卖什么价格?说不定很多人抢这个书还抢不到。

现在我们为什么房子是这样,因为房子大家认为是高消费品,是必须购买的消费品,所以房子的增值速度远远快于生产方式的增值,开发商现在赚的利润有小业主赚的多吗?没有!像潘石屹卖的现代城,大概是八九千一平的价格开盘,现在二手房的人能卖多少钱?4到5万块钱一平。这中间小业主赚取了多大的利润?

然而这就是我们必须用的消费品,如果你找到了哪个是最大消费品的时候,你就会发现那是很赚钱的。不是说他像所有工厂一样,因为你的工厂只是把目光看到了国外,最后是扭曲,如果我们中国劳动力资源跟世界竞争的话,我们可能会短期获得利润,但是决不会长期的获得利润。我们知道苹果是在中国生产的,但是苹果赚了多少钱?我们赚多少钱?福布斯赚了大头,因为你只能给人家代工,所以你只拿工资,人家拿最高的利,如果是这样的话,我们永远改变不了中国的面貌。


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